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深圳老旧小区-棚改还未来 房价已先涨!

发布时间:2019-06-19 17:18:00 点击:


 今年以來,棚改特別是三四線城市的棚改有所降溫。

 不久前,2019年全國棚改計劃出台,今年的棚改總規模相比去年腰斬。而在近日,央行發布數據顯示,PSL(抵押補充貸款)連續兩月零投放。今年前五月央行累計發放PSL1530億,相比上年同期驟降65%,而PSL正是棚改貨幣化的主要資金來源。

 而在深圳,城市更新與棚改之間曾經引發一場爭論,許多老舊小區居民期盼城市更新而不是棚改,但最近一段時間以來卻刮起一股“棚改”風,許多老舊小區的居民甚至自發要求棚改。

棚改吹来 房价先动

 最早于2005年在東北率先實施的棚戶區改造,在深圳真正興起的“腳步”是在2016年的羅湖“二線插花地”棚改項目成功啓動。目前,位于羅湖區的玉龍、木棉嶺、布心棚改進程順利。在業內人士看來,羅湖二線插花地棚改的有序進行說明相比城市更新,棚改的進度會更快。
 前幾年,深圳一些老舊小區曾出現要城市更新不要棚改的聲音。在位于深圳市福田區梅林片區的中康生活區,當地居民告訴記者,兩年中康生活區舊改聯絡辦公室曾在辦公室門口貼出一篇題爲《我們不要“棚改”,我們要“城市更新”——把握最後的舊改機會》的倡議書,文中提到:“現在政府大張旗鼓在推進的是棚改政策,如果在短期內業主簽約人數仍未達到90%,中康小區的舊改項目有可能同碧海花園一樣無條件轉爲棚改。”其實,早在2012年中康生活區被列入深圳市城市更新單元計劃,只是多年時間過去了,中康生活區除了越來越斑駁的建築,似乎沒有什麽變化。
 與此形成鮮明的是,最近一段時間以來深圳許多老舊小區掀起了一股棚改風。


   “好不容易有机会申请棚改,我们都很开心,多数人都积极配合”在罗湖区红岗东村,居民陈先生说起棚改显得很兴奋,“其实几年前这里就开始说要棚改,但一直没有大的动静,直到最近有第三方公司进驻。”记者在现场看到,村内多处挂有横幅,醒目写着“主动参与积极配合。共享阳光棚改,共建美好家园”。不过,也有居民表示,老旧小区要联系上全部业主,并且所有业主都同意改造,几乎是不可能的事情。


     记者调查发现,仅仅在罗湖笋岗和福田八卦岭周边片区,就有红岗东村、红岗西村,梨园公寓、八卦岭宿舍、鹏盛村、春笋楼等老旧小区传出或正在进行棚改前期的摸底调查工作,几乎已是这些片区里面为数不多“剩下”的老旧小区,甚至有一些老旧小区在房企进驻城市更新多年却无果之下,居民自发选择棚改。

  只是,棚改的风口到来,首先反应的还是房价。记者调查发现,深圳目前许多传出棚改消息的老旧小区房价出现一些变化。以红岗东村为例,该小区二手房房价一直都在每平方米5万元以下,但最近有中介表示一些业主挂盘价高达每平方米6.5万元,而且放盘数量有所较少。而在八卦岭宿舍,目前二手房放盘价格都在每平方米6.5万至7.5万元左右。“不管是棚改还是城市更新,一些资金都在赌博,想趁着旧改之前博一把,但出手还需要谨慎。”有中介人员对记者如是说。

深圳特色-棚改在深圳可謂“多點開花”

  福田區的華富村東、西區棚改已經進入建設階段,甚至已有戶型圖曝光;香蜜二村、河套北區的衆多老舊小區也傳出棚改的消息。南山區科技園片區高新公寓棚戶區改造項目專規近日出爐,正式拉開南山棚改大幕。當地居民向記者提供了一份由福田區蓮花街道辦和實施主體福田人才安居公司聯合發布的“關于公示《福田區香蜜二村舊住宅區(棚戶區)改造項目住宅房屋搬遷補償安置標准》(征求意見稿)的通告”,香蜜二村已經納入福田區棚戶區改造年度計劃,實施主體爲深圳市福田人才安居有限公司,被拆遷房屋補償按建築面積1:1.2置換或套內面積1:1置換,也可以選擇貨幣補償,按照項目市場評估價給與補償。

  据不完全统计,深圳在2000年之前建的小区合计超过1700个。从目前情况来看,对于大多老旧住宅小区而言,只要能改似乎就满足了大部分居民的心愿。
  对比之下,历经了过去两三年的火爆行情后,棚改退潮背景下的三四线楼市正逐渐降温。相关数据显示,2014年全国棚改货币化安置比例为9%,2015年快速上升至29.9%,2016年这一比例更是上升到48.5%。“深圳的棚改与内地三四线城市有所不同,居民绝大多数都是选择房屋置换,很少人会选择货币补偿。”开发商工作人员向记者表示。

  就在2018年5月,深圳市政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。棚改意味着政府主导,搬迁补偿标准由政府制定并公示,不具有可协商性。值得一提的是,《实施意见》提出了深圳特有的“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改项目实施模式。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。

  通过棚户区改造破解公共住房供应难题,似乎也契合大力发展住房租赁市场的风口。无论是棚改还是城市更新,都不得不面对资金来源问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,要鼓励社会资本介入优质棚改项目。

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